キービジュアル

不動産お役立ちコラム

Column

VOL.11 頭金が足りないと思う。それでも買えるの?どうやって増やせばよいの?

VOL.11 頭金が足りないと思う。それでも買えるの?どうやって増やせばよいの? ※2019年9月現在

イッセーくんねえハカセ~。イトコのお兄さんが、「金利が低いから家を買いたい」んだって。ただね、あんまり貯金してなくて、頭金が足りないんだって。いい方法はある?
ハカセそうじゃな、確かに金利が低いということは、総返済額がぐっと減るから「買い時」と言えるじゃろう。頭金ゼロでも、全額を借り入れで賄える金融機関はある。ただ、頭金は2割程度が必要で、足りない状態で買うのはあまりお薦めせんな。
イッセーくんどうして?
ハカセ 毎月のローン返済額が増えるんじゃよ。
たとえば、2500万円全額を35年、金利年1.180%、元利均等返済で借り入れるなら、次のようになる。

①毎月返済額は7万3000 万円、総返済額は3053 万円

ここで、頭金2割を準備して、同様の条件で2000万円を借り入れるなら

②毎月返済額は5万9000 万円、総返済額は2443 万円

総返済額の差額は610万円


こんなにも違ってくるぞ。 また、金融機関によっては全額借り入れする人に対し、少し高い金利を提示することがある。
ショーコちゃん へー、そうなの。やっぱり全部借り入れはオトクじゃないんだね。
ハカセ そもそもどうして頭金が必要かを考えてみよう。人生には予想外のことが起きる。たとえば、急な病気が見つかって働けなくなってしまい、家を売らないといけない事態になることや、中年になってリストラに遭うリスクなどがある。

もし、収入がなくなってローンが払えなくなってしまったら、住まいを売却せざるをえないかもしれん。ただ、もしそのとき、売った分で全部ローンを返済できればよいのじゃが、住まいが値下がりしていて、売ったあともローンが残ることがある。そんなときは、賃貸に引っ越してからも返済は続くんじゃ。
十分な頭金が準備できていれば、借入額は少なくて済む。売却価格が下がっていても、売った分で残りのローンを全部返済できる可能性がある。また、もし、ローン残高より高く売れれば手元にお金が残る可能性だってあるぞ。お金が残れば次の生活も進めやすいじゃろ。
ショーコちゃんコワイけど、考えておきたいことだね。
イッセーくんじゃあ、どうやって頭金を貯めたらいいの。
ハカセ 毎月数万円をコツコツためるというのが地道なようで王道じゃ。
たとえば、毎月3万円貯蓄すると3年で108万円貯まるぞ。今の家賃より少し多く借り入れする予定なら、住まいを買ったつもりで、一部を貯蓄して生活したい。そうなると、購入後の生活レベルが理解しやすいぞ。

ただ、地道に貯蓄していくのだと数年かかってしまう。そのときには金利が上がってしまうかもしれんな。そんなときは、親などに援助してもらえないか頼んでみよう。
ショーコちゃんうーん、親に頼むのはちょっと申し訳ない感じ。
ハカセ 親だけじゃなくて、祖父母からもらっても贈与税を払わなくてもよいものがあるぞ。 暦年贈与というのじゃが、もらった金額の合計が1年間に110万円以下であれば誰も税金を払わなくて済むんじゃ。
ショーコちゃんそうなんだー。助かるね~。
ハカセ もう一つ、自分の父母や祖父母といった直系尊属から土地を買って家を建てたり、家を買ったり、リフォームしたりする場合にお金をもらったなら、条件を満たせば、一定額までは贈与税がかからない「住宅取得等資金贈与の特例」というのもあるぞ。直系尊属というのは、自分より前の世代で直接つながっている系統のことじゃ。叔父や叔母、夫や妻の親は含まれんぞ。

一般の住宅を建てたり購入したりする場合は、2020年3月末までなら700万円まで受け取っても税金はかからない。さらに、耐震性や省エネ性、バリアフリー性のどれかの基準を満たす住宅を建てたり買ったりするなら、1200万円まで受け取っても税金を払わなくて済むんじゃ。
そして、「住宅取得等資金贈与の特例」は、先ほどの暦年課税の110万円までの基礎控除と併用できる。つまり、

●一般の住宅であれば、700万円+110万円=810万円、
●耐震性や省エネ性、バリアフリー性のどれかの基準を満たす住宅なら1200万円+110万円=1310万円


これだけまでなら税金は払わなくてよいぞ。さらに、夫と妻それぞれにこの金額が適用されるから、一般の住宅で最大810万円×2人分=1620万円までが非課税じゃ。ただし、適用には条件があるので、一誠商事に聞いてほしいぞ。
イッセーくんうわあ、すごい。1620万円!
ハカセ まあ、あくまで二人とも援助を受けた場合じゃよ。

さらに、2019年10月に消費税が10%にアップするとこれらに適用されている限度額も増えるぞ。消費税が10%適用されるときに購入するなら、「住宅取得等資金贈与の特例」では、

●2020年3月末までなら
●一般の住宅で2500万円、110万円の暦年課税と合わせて、合計2610万円まで非課税
●省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性のいずれかであれば3000万円

110万円の暦年課税と合わせて、合計3110万円まで非課税となるんじゃ。
イッセーくん、ショーコちゃんヒャー。
ハカセ もう一つ。援助される側が20歳以上であれば、「相続時精算課税」というのも利用できるぞ。110万円の基礎控除は使えなくなるが、2500万円まで、何度でも贈与を受けても非課税じゃ。「住宅取得等資金贈与の特例」と併用できるので、消費税が8%の時点で購入すると、700万円+2500万円=3200万円まで非課税じゃ。消費税が10%になると、これも拡充され、2500万円がさらに追加され、合計5000万円まで贈与の段階では非課税じゃ。

ただし、財産をあげた人が亡くなったときに、そのときまで受けた贈与分を亡くなった人の相続財産に加えて相続税を計算することになるぞ。ところで、条件の一つに、60歳以上の父母あるいは祖父母から、20歳以上の子や孫が財産の贈与を受けるときに利用できるというものがあるんじゃが、2021年12月末までに住宅取得等資金として贈与する場合は、お金を渡す側が60歳未満でも対象となる特例があるんじゃ。このほかの「相続時精算課税」の条件や、住宅取得等資金贈与の特例とどちらを利用したほうが有利かなどの詳細については、一誠商事に相談してほしい。
イッセーくん、ショーコちゃんわあ、援助だけで家が買えるね~。ハカセ、今回もありがとう!

今回のポイント

  • その1 全額借り入れは金利が高いことも
  • その2 親などから頭金を援助してもらう方法も
  • その3 消費税10%になると贈与の非課税枠がアップ