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不動産お役立ちコラム

Column

VOL.14-1 自宅の売却を検討している。何から始めればいい? その1

VOL.14-1 自宅の売却を検討している。何から始めればいい? その1 ※2019年12月現在

ショーコちゃんねえハカセ~。私のお友達のご両親が、家を売ることを考えてるの。それで、初めてでどうやって進めたらよいかわからない、って言ってたよ。
ハカセ そうか。売却には流れがあり、それぞれにポイントがあるから、外さないようにしたいぞ。売買契約までの流れは次のようなものじゃ。
  • 不動産会社に連絡して、自宅の査定をしてもらう
  • 不動産会社から査定価格が提示され、いろいろ質問し納得したら、不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 不動産会社は購入者を見つけるための広告活動を実施する。購入者が決まるまでの間は、売り主の方への定期的な状況報告を行う
  • 購入者が決まったら、重要事項説明を経て、売買契約を結ぶ
イッセーくんいろいろな段階があるんだね。最初の「不動産会社に連絡」ってとりあえず電話で聞けばいいの?
ハカセ電話で聞いたり、直接、不動産会社へ行っても良いが、ホームページからでも、査定を依頼できるぞ。昼間に連絡する時間がない、売却したい建物が自分が住んでいるところより遠い場合等に利用したい。
一誠商事はここから連絡できるぞ。→[無料]不動産査定依頼
ショーコちゃん依頼するときに何か必要なものはある?
ハカセひとまず、住所が分かれば大丈夫じゃが、建築した日や土地・家の広さ、間取りが分かるものあると、査定も早くできるぞ。
イッセーくん査定依頼はいろんなところに頼んじゃだめなの? ひとつの不動産会社だけだと不安だなぁ。
ハカセそうじゃな。複数の不動産会社に依頼しても大丈夫じゃよ。不動産会社によって査定の内容も変わる。数社で比較するのも大切じゃ。

次に注意したいのは、最初の不動産会社を選ぶときじゃ。
ショーコちゃんどうして?
ハカセ不動産会社によってそれぞれ強みがある。また担当者の力量も大きい。そういったことを理解して、納得した上で依頼したいぞ。
イッセーくん、ショーコちゃんへー、そうなんだー。
ハカセそれと、売却は必ず1社だけに任せるものというわけではない。複数の不動産会社に任せる方法もある。そこで、売る際の不動産会社との媒介契約について説明しておくぞ。媒介契約には、次の3つがある。それぞれに特徴があるんじゃ。
  • 専属専任媒介契約
    不動産の売却依頼を1社に限定する契約。売り出したあとに親戚や友人が不動産会社を通さずに直接、自分に「買いたい」と言ってきたときでも(自分で見つけた買い主)、この不動産会社を通さなさければならない。この契約では、相手を1社に限定するから、いろいろなルールが定められている。たとえば、1週間に1回以上、どんな問い合わせがあったかなど、売却活動の報告を受けることになる。専属専任媒介の契約期間は3カ月。

    3カ月間とはいえ、1社だけに依頼するのだから、依頼先の選定はしっかり行いたい。物件の特徴や立地に精通した会社に依頼すると、早く売却できそうじゃ。
  • 専任媒介契約
    専任媒介契約と同じだが、自分で見つけた買い主がいる場合は、不動産会社を通さなくてもよい。報告頻度は2週間に1回以上。契約期間は同じく3カ月。
  • 一般媒介契約
    「売ってほしい」という契約を1社に限定せず、複数の会社に依頼できるもの。契約には、どんな不動産会社に依頼しているのかを各社に伝える「明示型」と、伝えなくてもよい「非明示型」がある。また、不動産会社の紹介ではなく、親戚や友人が買いたいといってきたら、不動産会社を通さなくてもよい。契約期間に期限はないが、行政の指導は3カ月。

    この契約は、たとえば、大手のほか、地元で長年営業を続けている会社に依頼するなど、会社のカラーを変えて依頼するのがよさそうじゃ。地元に強ければ、すでに買いたい人の情報を持っている可能性が少なくないし、どんな物件がそのエリアで好まれるかといったことに精通している可能性がある。
どれがよいとは一概にはいえん。が、まず、契約前に「よさそうだから」というイメージだけでは決めないことじゃ。
イッセーくんふうん、難しいね。じゃあ、どんな点で決めたらいいの?
ハカセ不動産の売却は、会社や担当者との良好な信頼関係を築けるか。安心して、任せられるかがポイントじゃ。そのためにも、最初に、自分の希望をしっかり伝えたい。 たとえば
  • 希望売却時期
  • 希望価格
  • こだわりの点
こだわりは誰にでもあるじゃろ。たとえば、近隣に売却中を知られたくない場合は、それを伝えたい。そうすると、不動産会社は広告の方法を考えることになる。
一方で、不動産会社には、次のようなことを尋ねたいぞ。
  • 過去の実績
  • 最近の売却事例
  • この物件に対する売却方法のアイデア(チラシの頻度や販売活動の内容、報告の期間など)
  • この売却物件の強みや弱みはどんなところと思われるか
  • 依頼する側がやること など
不動産は最初の売り出し時の3カ月が勝負といわれる。企業規模とは関係ないので、納得できるまで質問しよう。そして、信頼できる会社を選ぶようにしたい。契約前には、その内容を理解して契約書に印鑑を押したいぞ。
ショーコちゃんうん、納得!これで売却はOKだね。
ハカセいやいや、まだまだポイントはあるぞ。それは次回じゃな。
イッセーくん、ショーコちゃん次回も楽しみだね!

今回のポイント

  • その1 売却依頼の契約方法は専属専任、専任、一般の3種類
  • その2 大手や地元に強い会社、それぞれの良さがある
  • その3 希望をはっきりと。不動産会社の対応にも納得して契約を