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不動産お役立ちコラム

Column

VOL.16 4月から民法が改正されたけど、不動産を売るときにも影響があるの?

VOL.16 4月から民法が改正されたけど、不動産を売るときにも影響があるの? ※2020年4月現在

ショーコちゃんねえねえ、私のお友達のお父さんが今の家を売りたいんだって。「法律が変わったから、これまでと違って家を売るときにも影響があるらしい」って言ってたよ。何のこと?
ハカセ2020年4月から民法の一部が改正されたんじゃ。約120年ぶりの大改正といえるぞ。家の売買にも関係する改正じゃ。

そのなかでも今日は、自分が家を売るときに絞って説明していこう。買い主の保護が強まったといえるから、将来的に家を売ることを考えているなら、知っておいてほしい。
ショーコちゃん、イッセーくんうわあ、なんだか難しそう。
ハカセいや、大切なことじゃよ。わかりやすく説明するぞ。

まず、知っておきたいのは、今回の改正で今まで使われていた「瑕疵(かし)」という言葉が、「契約不適合」に言い換えられたことじゃよ。
イッセーくんかし? 漢字が難しいね。何?
ハカセ「瑕疵」とは、「不具合」「欠陥」と言っていいじゃろ。家についてみると、たとえば、シロアリや家の傾き、雨漏りなど、建物に何らかの問題があることといえる。事前にわかっている瑕疵があれば、すべて買い主に告げなければならない。たとえば、「ここから雨漏りがします」などじゃ。

だが、売るときに全部わかっているといいんじゃが、ときには売り主が通常の注意を払ったにもかかわらず、引き渡したあとに瑕疵が判明することがある。これを「隠れた瑕疵」というんじゃ。

あとからわかった「隠れた瑕疵」について、売り主が責任をもつことを「瑕疵担保責任」というんじゃ。

これまでの民法では、買い主が住宅を買ったあとに、「隠れた瑕疵」を発見したなら、「発見後1年間」は売り主に対して損害賠償ができ、契約の目的が達成できない場合は、契約解除ができると定めていた。つまり、買い主ができることは、「損害賠償」と「契約解除」。この2つだったわけじゃ。

ただ、瑕疵が見つかるまでの期間は、当事者同士が合意をすれば変更できる。売り主にとっては、いつまでも責任をもたなければならないとなると、心配になって、売るに売れないじゃろ。
一般的には、個人が個人に対して住宅を売る場合、契約で「瑕疵担保責任は引き渡し後2~3カ月程度」と期間を区切る場合が少なくないな。
ショーコちゃんふーん、そうなんだ。
ハカセここからが今回の改正についてじゃよ。

今回、「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」という言葉になった。これは、「契約に合っていないときの責任」という意味になるな。わかりやすくなったじゃろ。
ショーコちゃん、イッセーくんうん、そうだね。
ハカセそして、言い方が変わっただけではなく、その言葉通り「契約書に書かれていた内容に合っているかどうか」がポイントになったんじゃ。
イッセーくんそうか。「契約」「不適合」だもんね。
ハカセそして、「隠れた瑕疵」の概念も廃止となった。これまで「隠れた」ことを証明するのが難しかったからじゃ。たとえば、あとから雨漏りが発見されても、引き渡し時点で本当にわからなかったのかを証明するのが難しかったからじゃ。
ショーコちゃん、イッセーくん確かに!
ハカセこれからは、瑕疵が隠れていたかどうかではなく、契約書に書かれていたかどうかが問題となる。買い主が雨漏りをしているのを知っていても、契約書に「雨漏りなし」と書いてあれば、売り主は「契約不適合責任」を負うことになる。逆に「雨漏りがあります」と書いてあれば、責任は負わなくてよい。

そして、もし、契約不適合だった場合、買い主は、これまでの「損害賠償」と「契約解除」に加え、2つのことが新たにできるようになったんじゃよ。
ショーコちゃんなにができるの?
ハカセそれは、「修理してほしい」「代わりのものを引き渡してほしい」といった「追完請求」というものや、「代金を減額してほしい」といった「代金減額請求」が加わったんじゃ。ただ、不動産では「代わりのものを引き渡してほしい」とはいえないから、現実的には、「直してほしい」、それができないなら「代金を減額してほしい」になるじゃろ。
ショーコちゃん今までは、「直して」って言えなかったんだ。買い主は、「直して」って言って、やってくれなかったら「代金を安くして」っていうことができるんだね。請求できることがもう2つ、増えたんだね。
ハカセそして、もうひとつ、契約を解除する要件も見直されたんじゃ。もし「直してほしい」と言われたのに、売り主が何もしなかったら、買い主は「減額してほしい」のほかに、「契約を解除してほしい(代金を返して)」といえたりするようになったんじゃよ。

今まで、契約を解除してもらうためには、売り主に帰責事由(法的な落ち度)が必要だった。じゃが、「直してほしい」にこたえなければ、買い主からすると、売り主に責められるような理由がなくても、契約を解除することができるんじゃ。
イッセーくんえー、じゃあ、安心して売れないよー。
ハカセただし、買い主の同意があれば、個人が個人にモノを売る場合などでは、「契約不適合責任」の一部や全部を免責にすることができる。

つまり、これまでのように、お互いが合意すれば、「契約不適合責任」を「3カ月」等とすることができるんじゃ。ただし、買い主に納得してもらうためには、契約書に住まいの現況を細かく記すことが重要になる。

そして、そのためにも、しっかり建物を調査して、現況を把握することじゃ。不具合があれば、直すか、あるいは相手に説明して、契約書に明記したい。

一誠商事は、建物をしっかり調査できる専門の会社をあっせんすることが可能じゃ。契約書の作成でも、重要なポイントについてアドバイスできるぞ。

建物調査では、条件を満たせば、一誠商事が調査費用を負担してくれる「住まいの太鼓判」というプランが使える。調査には、注文住宅ハウスメーカーとして多くの実績がある「不二建設」が雨漏りや腐食、給排水管を調査、大阪ガスグループ会社の「大阪ガスケミカル」が代表組合員の「日本長期住宅メンテナンス有限責任事業組合」が、シロアリの調査を担当するぞ。ぜひ相談してほしい。
イッセーくん、ショーコちゃんうん。調査は大事だね。ハカセ、今回もありがとう!

今回のポイント

  • その1 「契約不適合責任」となったことを理解しよう
  • その2 契約書の内容に気を配ろう
  • その3 売る前にしっかり住まいを調査しよう