VOL.26 不動産を売却した時にかかる税金って、何種類あるの？
VOL.26 不動産を売却した時にかかる税金って、何種類あるの？ ※2021年2月現在
ねえねえ。私のお友達のお姉さん夫婦が、今のおうちを売りたいんだって。「売るときにどんな税金がかかるのかなあ」って言ってたよ。何種類ぐらい払うことになるのかな。
おお、税金のことを考えるとはなかなかしっかり者のお姉さんじゃの。税金は意外に大きな出費になることがあるから、事前に予定しておきたいぞ。不動産の売却に伴って支払う税金は、次のようなものじゃ。
１）売却時の譲渡所得税（所得税、復興特別所得税、住民税）
２）印紙税（売買契約書に貼る）
３）消費税（仲介手数料などにかかる）
４）登録免許税（抵当権抹消の際に必要）
え、こんなにあるんだ。
そうじゃ。このうち一番金額が高くなるのは、１）の譲渡所得税じゃ。ただし、売却して利益が出なければ払う必要はないぞ。利益が出る？ どんなとき？
簡単にいえば、買ったときより高く売れたら、税金を払うことになるんじゃ。譲渡所得税が発生するかどうかは、次の計算式でわかるぞ。譲渡所得= 不動産の売却価格 －(取得費用＋譲渡費用)
「取得費用」とは、その住まいを購入するのにかかった費用じゃ。購入金額や仲介手数料、その後のリフォーム費用なども含まれるぞ。また、建物が古くなると価値が下がるので、取得費用から「減価償却費」を差し引くことができる。「減価償却費」は、木造か鉄筋などの構造によって償却率が違うんじゃ。計算式は省くが、築年が経過した住まいを売るなら償却分は多くなる。ここで、取得費用がわからない場合は、売った価格の5％を取得費（概算取得費）とすることができるぞ。
また「譲渡費用」は、売る際にかかった費用で、仲介手数料や取り壊し費用、登記費用、印紙税、測量費用などが含まれるぞ。
じゃあ、3,000万円で買ったマンションを4,000万円で売ったときに、かかった費用を差し引いても利益が出たら、税金を払うってことだね。いくら払うの？一概にはいえんぞ。5年以下か、5年超所有していたかによって、税率が変わる。5年超のほうが税率は低い。ただ、税金の負担を減らす特例が利用できることもあるぞ。
どんな特例？たとえば、譲渡所得のうち、3,000万円までを差し引くことができる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度がある。これが使えるなら、3,000万円までの利益に譲渡所得税が発生しなくなるぞ。所有期間に関係なく適用され、さらに、所有期間が10年超だと税率が低くなる制度と同時に使えるんじゃ。
うわあ。それは助かるね！多くの人は、住まいを売って利益が出たとしても、この「3,000万円特別控除」で税金を払わなくてよいようになることが少なくないぞ。ただし、細かな条件を満たす必要があるから、一誠商事に相談してほしい。うん。聞いてみたいね。それと、売ったあとに、新しい家を買う場合は、「特定居住用財産の買換えの特例」というのが利用できることもあるぞ。これは、非課税になるわけではなく、税金を次に買換えをするときまで繰り延べされるという制度じゃ。次の買換えでは、繰り延べ分を含めて課税されるんじゃよ。これも一定の条件がある。住まいを買換えるとき、「3,000万円の特別控除」と「買換えの特例」は、同時に利用できない。どちらがよいかは、その人の状況による。それに、相続や空き家の場合は、また特例がある。詳しいことは一誠商事に聞いてみてほしいぞ。
税金は利益が出なかったら払わなくていいんだよね。その場合はどうなるの？おお。それは伝えておきたいことじゃ。5年以上所有していた住まいを、買ったときよりも安く売らざるを得なくなったときには、「譲渡損失の繰越控除の特例」という制度が利用できるぞ。たとえば、給与などからは所得税や住民税が差し引かれておるじゃろ。マイナスになった金額を一定の限度で、その年の他の所得から差し引けるというものじゃ。場合によっては、その年の所得税や住民税がゼロになることがあるぞ。引ききれなかった金額については翌年以降、3年間繰り越しができる。
これも、条件などは一誠商事に相談じゃな。
いいね！ じゃあ、２）の「印紙税」は？
２）の「印紙税」は、住まいを売買する際には、売買契約書を作成するじゃろ。その契約書に貼る「収入印紙」の費用じゃ。2022年3月31日までに作成される不動産の売買の契約書で、契約金額が10万円を超える場合は、軽減税率が適用されるぞ。契約書の金額によって、税率が異なり、軽減税率は次のようになる（一部省略）。
| 記載された契約金額 | 通常の税額 | 軽減された税額 |
|---|---|---|
| 500万円を超え 1,000万円以下のもの |
1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの |
2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え １億円以下のもの |
6万円 | 3万円 |
…う～んと、一般的な住宅を売るとしたら、印紙税は1万円～3万円程度かかるってことだね。そうじゃな。契約書は、売主と買主のために2通作成するから、それぞれが払うことになるのが一般的じゃ。じゃあ、３）の「消費税」と４）の「登録免許税」は？３）の「消費税」についてみてみよう。たとえば、3,000万円で売却したら、仲介手数料は96万円。それに消費税が 9万6,000円かかる。このほかに登記を変更するときに、司法書士などに手数料を払う際（数万円程度）には、それにも消費税がかかるな。4）の「登録免許税」は、抵当権を抹消するときに必要となるもので、土地と建物それぞれに1,000円かかるぞ。
登録免許税については前回も話しているから、復習しておくと良いぞ。
こまごまとかかるね。「3,000万円控除」を利用できる場合が多いため、実際に譲渡所得を払う人はそれほど多くはなさそうじゃ。じゃが、いろいろな税金が積みあがることがあることは考えておきたいぞ。ところで、住まいを売った年の翌年2月16日から3月15日までには、必ず確定申告が必要じゃよ。書類を準備する必要があるから、早めに対応したい。
うん！ハカセ、今回もありがとう！
- その１ 売って利益が出たら譲渡所得税がかかることがある！
- その２ 「3,000万円特別控除」で税金を払わなくてよい場合も！
- その３ 印紙税や消費税、登録免許税もある！